Publié le 15 Juillet 2025

Loi Carrez et loi Boutin : deux règles, deux contextes

Lorsque vous vous lancez dans un projet immobilier, que ce soit pour acheter ou louer, il est fondamental de comprendre les différences entre la surface 'loi Carrez' et la surface 'loi Boutin'. Ces deux réglementations définissent chacune une façon distincte de mesurer un logement et ont des répercussions sur votre transaction.

Loi Boutin : la référence en location

La loi Boutin, introduite en 2009, a pour objectif de protéger les locataires en apportant une définition précise de la surface habitable d’un logement à louer. Cette réglementation impose au bailleur d’indiquer cette surface dans le contrat de location, lors de la signature du bail.

La surface habitable, selon la loi Boutin, comprend les pièces à vivre comme la chambre, le séjour, la cuisine, et les combles aménagés. En revanche, elle exclut certains espaces, tels que les murs, les caves, les vérandas non aménagées ou encore les garages. Pour être conforme à la loi Boutin, le logement doit offrir au moins une pièce avec 9 m2 de surface au sol et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou disposer d’un volume d’au moins 20 m3.

Loi Carrez : pour les futurs propriétaires en copropriété

La loi Carrez, créée en 1996, intervient lors de la vente de lots de copropriété. Elle oblige le vendeur à mentionner la surface privative exacte dans l’acte de vente. Cette superficie inclut toutes les parties fermées ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, telles que les greniers, vérandas ou remises, et même les combles non aménagés.

Certaines parties ne sont pas comptées avec la loi Carrez, comme les balcons, loggias, terrasses, et tout espace ouvert. Ainsi, la surface Carrez est généralement plus vaste que la surface habitable au sens de la loi Boutin.

Tableau récapitulatif des différences principales

• Usage : loi Boutin pour la location, loi Carrez pour la vente
• Type de surface : habitable pour Boutin, privative pour Carrez
• Zones incluses : Carrez inclut plus de surfaces (ex : greniers non aménagés), Boutin exclut davantage d’espaces (ex : vérandas, caves, remises)
• Nature des biens concernés : Carrez obligatoire en copropriété, Boutin pour tout bail de location

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

La précision du mesurage est essentielle, que ce soit pour la vente ou la location. Une erreur peut entraîner l’annulation d’une vente ou remettre en cause un bail de location. Il est donc conseillé de solliciter un diagnostiqueur immobilier, qui dispose de tous les outils nécessaires et maîtrise parfaitement la réglementation.

Conclusion

En résumé, que vous soyez acheteur ou futur locataire, il est primordial de bien différencier ces deux notions juridiques avant toute transaction. Connaître la bonne surface à prendre en compte vous permettra d’éviter tout malentendu et de garantir une transaction transparente et sécurisée.